Инвестиции в вторичную недвижимость: выгодные стратегии и риски

В условиях растущей инфляции и нестабильной экономической ситуации инвестиции во вторичную недвижимость приобретают все большую и большую популярность. Это связано с желанием сохранить и преумножить накопления, а также с возможностью использовать недвижимость как источник постоянного пассивного дохода. В данной статье мы рассмотрим основные стратегии инвестирования во вторичную недвижимость, а также проанализируем плюсы и минусы таких инвестиций.

Преимущества инвестиций во вторичную недвижимость

Если вы хотите купить квартиру в Новосибирске, вторичка станет отличным вариантом, ведь инвестирование во вторичную недвижимость обладает рядом преимуществ:

Рынок вторичной недвижимости отличается стабильностью и предсказуемостью. Предложения вторичного рынка – это, как правило, квартиры и помещения в обжитых районах с развитой инфраструктурой, где есть магазины, общественный транспорт и социальные объекты, что не может не привлекать потенциальных арендаторов и покупателей.
Часто помещение требует лишь косметического ремонта, благодаря чему его можно быстро сдать в аренду и начать получать доход.
Можно выбрать объект по привлекательной цене с возможностью торга с собственником.
Отсутствие рисков, связанных с задержкой сроков сдачи объекта застройщиком.

И это далеко не все преимущества инвестиций во вторичную недвижимость.

Выгодные стратегии инвестиций

Существует несколько основных выгодных стратегий инвестирования во вторичную недвижимость.

Покупка и сдача в аренду

Вторичную недвижимость рекомендуется сдавать в долгосрочную аренду.

Плюсы долгосрочной аренды:

Приносит стабильный ежемесячный пассивный доход.
Не нужно тратить время и усилия на поиск новых арендаторов.
Риск невыплаты арендной платы снижается.

Вот несколько советов по управлению недвижимостью, сдающейся в аренду:

По возможности передайте недвижимость в доверительное управление профессионалам, чтобы не заниматься вопросами аренды самостоятельно. Определите, какие услуги должен предоставлять доверительный управляющий, и укажите это в договоре.
Укажите в договоре, как часто арендодатель или управляющий будет проверять состояние помещения и забирать арендную плату.
Определите вопросы, для решения которых арендатор должен связываться с собственником или управляющим.

Стоимость доверительного управления недвижимостью указывается в договоре и составляет от 12 до 20% от арендной ставки.

Покупка с целью перепродажи (флиппинг)

Покупка с целью перепродажи или флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку активов с целью их дальнейшей перепродажи по более высокой цене.

За счет чего квартиру можно перепродать за большую стоимость?

Во-первых, за счет улучшения планировки и ремонта купленной квартиры. Согласитесь, квартира с удобной планировкой и современным евроремонтом стоит гораздо дороже, чем так называемый “бабушатник” с потрепанной советской мебелью и отваливающимися обоями.

Во-вторых, за счет анализа рынка и определения оптимального времени для продажи.

Стоимость квартир колеблется в зависимости от различных экономических факторов. Кризис, стагнация или рост экономики влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости. Если вы хотите выгодно продать квартиру, необходимо следить за новостями и прогнозами по рынку; анализировать информацию о предстоящих изменениях в законодательстве и других событиях, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения — это здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли. К ним относятся офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины, торговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Сдача в аренду коммерческих помещений имеет свои особенности.

Например, они должны соответствовать определенным санитарным и противопожарным нормам, быть пригодными для использования в соответствии с заявленной целью.

Преимуществом инвестирования в коммерческую недвижимость является более быстрая окупаемость, так как стоимость аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости значительно больше стоимости метра в квартире.

Также при сдаче в аренду коммерческой недвижимости расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор.

Ярким примером успешных инвестиций является офисная недвижимость.

Прогноз эксперта: За 2022–2023 год доля свободных офисов в крупнейших городах России сократилась на 40%. Это результат резкого увеличения спроса на фоне низкого прироста новых площадей. Несомненно, инвесторы и застройщики воспользуются благоприятными обстоятельствами для реализации крупных региональных проектов 1.

Риски и как их минимизировать

Инвестирование в недвижимость является одним из надёжных способов приумножения капитала, однако оно также сопряжено с определёнными рисками.

Юридические риски

Существует множество схем обмана в сфере недвижимости, например, продажа чужого имущества по поддельным документам. Насторожитесь, если объект недвижимости часто переходил из рук в руки или продается по цене гораздо ниже рыночной.

Проверку юридической чистоты объекта лучше поручить профессиональным риэлторам и юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.

Финансовые риски

Чтобы верно спланировать бюджет и рассчитать окупаемость инвестиций, важно правильно оценить реальную стоимость недвижимости и затраты на ремонт.

Если инвестор не имеет соответствующего образования, лучше делегировать эти задачи специалистам, которые произведут оценку недвижимости, а также составят смету ремонта.

Рынковые риски

Прежде чем инвестировать во вторичную недвижимость необходимо проанализировать текущие тенденции на рынке недвижимости. Следует провести анализ спроса и предложения, учитывать влияние различных факторов на поведение продавцов и покупателей, ценовую ситуацию, – в противном случае инвестор может не заработать, а наоборот потерять вложенные средства.

Важное значение имеет также выбор района, где находится недвижимость. Если месторасположение объекта неудачное, выбранный район не застраивается, инвестор может столкнуться с трудностями при сдаче в аренду или продаже объекта.

Заключение

Как мы видим, инвестиции во вторичную недвижимость имеют как преимущества (стабильность и предсказуемость рынка, возможность быстрого получения дохода), так и риски, юридические, финансовые и рынковые.

Важно верно оценить рынок вторичной недвижимости и его тенденции, проанализировать возможные риски и на основе этого анализа выбрать правильную стратегию инвестирования.